“O interesse e a consequente legitimidade do credor fiduciário para cobrança da taxa de ocupação existem e se mantêm até o momento da arrematação do imóvel em leilão. A partir desse momento, no entanto, o interesse do arrematante sobressai, e passa a ser ele o legitimado ativo para a ação de cobrança.”
Esse foi o entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) em julgamento de recurso especial interposto pelo Banco Industrial do Brasil S.A. contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que declarou a ilegitimidade ativa da instituição financeira em ação de cobrança de taxa de ocupação de imóvel arrematado.
Para o Banco Industrial, o acórdão violou o artigo 37-A da Lei 9.514/97, pois, apesar de o imóvel ter sido arrematado, a propriedade e o registro do bem ainda estavam em seu nome e, por essa razão, seria o único legitimado a promover ação de cobrança da taxa de ocupação, que visa a indenizar o proprietário do imóvel pela privação do exercício de posse.
Sucessor
O relator, ministro Luis Felipe Salomão, não acolheu o argumento. Ele citou o artigo 30, também da Lei 9.514, que estabelece que é assegurada ao fiduciário, seu cessionário ou sucessores, inclusive ao adquirente do imóvel em leilão público, a reintegração na posse do bem, que será concedida liminarmente, para desocupação em 60 dias, desde que comprovada a consolidação da propriedade em seu nome.
Para Salomão, se a lei confere legitimidade ao credor fiduciário e ao arrematante para ação de reintegração de posse, e esta interessa obviamente a quem está injustamente privado da posse, o interesse do arrematante se sobressai, uma vez que, após o leilão, é seu o direito que passa a ser objeto de proteção legal.
Legítimo possuidor
Em relação à condição imposta pelo artigo 30, de exigir que seja comprovada a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, seu cessionário ou sucessores, o relator destacou que depois da arrematação o registro do imóvel nem sempre é rápida, mas que o arrematante pagou pelo bem e possui a carta de arrematação em seu nome.
“Essa taxa de ocupação tem por finalidade compensar o legítimo possuidor do imóvel que se encontra impedido de fruir do bem por injusta ocupação do devedor fiduciante, e a partir da arrematação é a posse do arrematante que está sendo obstada”, destacou Salomão.
Entendimento em sentido contrário, completou o ministro, conferiria ao banco vantagem patrimonial não prevista na lei, geradora de enriquecimento sem causa, pois ele já recebeu o que lhe cabe.
O colegiado ressalvou no julgamento que o termo inicial de incidência da taxa de ocupação é o momento da arrematação em leilão.
Fonte: AASP – REsp 1622102